코람코자산신탁 ‘벌집순환모형’ 분석…지방 가격 하락 심화될 듯

지난해 지방 주택경기 위축이 심화된 가운데 올해부터 본격적인 침체기에 진입할 것이라는 분석이 나왔다.부동산금융전문기업 코람코자산신탁은 주택시장을 진단하는 ‘벌집순환모형(Honeycomb Cycle Model)’을 토대로 지방 주택시장의 경기순환국면을 분석한 결과, 지방 주택시장이 지난해 하반기부터는 정체 또는 후퇴기로 빠르게 진입 중이라고 12일 밝혔다.

벌집순환모형은 벌집 모양의 육각형 분석모델로 주택시장이 ‘회복-활황-정체-후퇴-침체-전환기’의 6단계로 순환한다는 이론이다.

코람코에 따르면 12개 광역시·도 및 90개 하위 시·군·구의 주택시장 데이터를 대입해 지방 주택시장 전망을 예측한 결과, 지난해 하반기 모든 지방에서 주택공급이 줄고 거래가 감소하는 ‘정체기’ 또는 수요 둔화 및 공급 유보, 축소 등이 이어지는 ‘후퇴기’에 진입했다.

상대적으로 시장이 양호했던 부산, 강원, 대전 지역도 지난해 하반기를 거치며 신규 주택공급이 줄고, 인구 순유출로 인해 주택거래량이 감소하는 등 시장 후퇴기에 접어든 것으로 진단했다.

지역별로 부산·대전은 활황기에서 정체기로 진입했고 경남·충북·전북은 정체기에서 후퇴기로, 광주·울산·경북·충남은 후퇴기가 심화되거나 장기화되는 모습을 보였다.

강원도는 평창 동계올림픽 특수가 끝난 뒤 시장이 급속히 냉각되며 정체기를 건너뛰고, 활황기에서 곧바로 후퇴기에 진입한 것으로 나타났다.

코람코자산신탁 김성제 동향분석팀장은 “지방은 대체로 인구 고령화와 성장률 둔화로 인구의 자연감소가 진행 중이며 이는 주택시장의 수요기반에 직접적인 제약 요소로 작용하고 있다”며 “지역 내 일자리 감소와 집값 부담 등에 따라 주변 지역으로 이동하거나 울산·거제·포항·군산 등과 같이 기간산업 침체로 주택 수요기반이 약화되는 현상을 보이고 있다”고 말했다.

시장의 불확실성이 높아지면서 기존 재고주택시장(매매시장)과 분양시장간 상반된 모습을 보이기도 했다.

부산의 경우 지난해 연평균 1%대의 낮은 가격 상승률에도 불구하고 청약 경쟁률이 평균 44대 1에 달하는 등 재고 아파트와 분양 아파트간 ‘디커플링(탈동조화)’ 현상이 두드러졌다.

대구 북구와 광주 북구, 울산 동구, 전북 전주시 등도 지난해 집값은 하락 또는 보합인 가운데 청약 경쟁률은 상대적으로 높게 나타났다.

재개발·재건축, 혁신도시 건설 등 개발 이슈가 있는 곳은 집값이 지역 평균 매매가를 상회하는 등 지역별 양극화도 심화됐다.

코람코는 올해 최근 3년 대비 분양이나 입주물량이 많은 곳을 중심으로 추가적인 가격 하락이 나타날 것으로 내다봤다

부산·대구·광주·대전 등 광역시와 충남 일대에선 분양물량이 최근 3년간 대비 1.7∼1.9배 늘고, 강원도와 충북·전북·경남·경북 등지는 입주물량이 1.2∼2.5배까지 증가할 전망이다.

코람코는 이에 따라 올해부터 벌집모형의 경기순환국면상 지방 주택시장이 ‘가격 하락, 거래량 감소’로 이어지는 본격적인 침체기 국면에 접어들 것으로 예상했다. 김 팀장은 “지난해 지방 주택시장이 지역별로 차별화됐다면 올해는 입주물량 증가, 금리 인상, 대출 규제 등의 영향이 본격화되면서 지방 전체가 동반 침체에 접어들 것으로 예상된다”며 “이러한 지방 시장 침체는 최소 내년까지 지속하다 2020년 이후 서서히 반등할 것”이라고 말했다.

김 팀장은 “지방 시장은 단기간 내 국면전환이 어렵다고 봐야 한다”며 “사업자들은 지역별 경기순환 국면을 지켜보며 리스크 관리를 해야 하고, 매수자들은 주택 수급상황과 상품·입지 등을 판단해 신중히 접근할 필요가 있다”고 말했다.

연합뉴스