전세금반환·모기지 보증 등 10일부터 시행임차인 전세금 반환보증도 도입’깡통전세’ 피해 예방

앞으로 대한주택보증의 공적 보증을 통해 건설사가 준공후 미분양 아파트를 전세로 내놓을 경우 저리로 자금조달이 가능해지고 후분양 보증이 도입돼 분양시장 여건에 따라 건설사가 분양시기를 탄력적으로 조절할 수 있게 된다.

’깡통전세’에 따른 피해를 막기 위해 개인 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하면 대한주택보증이 보증금을 돌려주는 보증상품도 출시된다.

국토교통부는 7·24 주택공급 조절방안과 8·28 전월세 대책의 일환으로 대한주택보증 등과 이 같은 세부방안을 확정해 10일부터 시행한다고 9일 밝혔다.

국토부는 건설사가 준공후 미분양 아파트를 전세 임대주택으로 활용할 수 있게 대한주택보증을 통해 전세보증금 빈환보증, 모기지 보증을 선보인다.

전세보증금 반환보증은 건설사가 준공 후 미분양을 전세로 놓을 경우 임차인이 업체 부도 등으로 보증금을 받지 못할 때 주택보증이 대납해주는 것이다. 신인도가 낮은 업체나 준공 미분양을 담보로 대출받은 업체가 전세 임차인을 쉽게 구할 수 있게 지원하는 상품이다.

미분양 아파트를 전세로 활용하는 건설사에는 모기지 보증도 제공한다. 주택 사업자가 보유한 준공후 미분양 주택을 주택보증이 담보로 취득하고 시중은행에 대한 대출 원리금 상환을 보증하는 상품이다.

국토부는 이 경우 건설사의 2금융권 대출을 1금융권 대출로 전환하는 효과로 연 8% 안팎의 차입금리를 4~5%대로 낮출 수 있을 것으로 본다.

만약 건설사가 전세보증금 반환 보증과 모기지 보증을 동시에 이용할 경우 업체는 분양가의 최대 70~80%를 연 2%의 저리로 조달하는 효과가 기대된다. 분양가 3억원짜리 주택의 경우 1억3천만원은 연 4~5%대의 보증부 대출로, 1억1천만원은 전세를 놓아 이자가 없는 전세보증금으로 충당할 수 있기 때문이다.

국토부 관계자는 “이 보증을 활용하면 아파트 준공후 건설사가 유동성 압박으로 무리하게 미분양을 처분하기보다는 우선 전세로 활용하면서 처분 시기를 조절할 수 있을 것”이라며 “올해 가을 이사철에는 준공후 미분양이 전세로 나와 전세난 완화에도 도움이 될 것”이라고 말했다.

건설사가 분양물량의 일부를 공정률 80% 이후 후분양으로 전환하는 경우 분양가의 50~60%까지 연 4~5%의 저리로 조달할 수 있도록 지원하는 후분양 대출보증도 도입된다.

지금까지 건설사는 선분양을 통한 자금조달 외에 마땅한 자금조달 수단이 없어 밀어내기식 분양을 했지만 후분양 대출보증을 받으면 분양시기를 시장 상황에 맞춰 탄력적으로 조절할 수 있을 것으로 국토부는 예상했다.

국토부는 분양을 앞둔 예정 물량의 분양시기를 사전에 후분양으로 연기하거나 준공후 일정기간 임대로 활용할 경우 분양가의 10%포인트에 대해 추가 대출보증을 해주는 인센티브를 제공할 방침이다.

수요가 없는 곳에 마구잡이식으로 분양되는 것을 막기 위해 선분양 분양보증의 분양성 평가를 강화하고 보증료 차등폭도 확대한다.

국토부와 주택보증은 분양성 평가비중을 종전 30%에서 45%로 상향 조정하고 자산·매출액 3천억원 이상 상장사에 대해 제공하던 분양성 평가 면제 혜택을 폐지했다.

또 분양성에 따른 보증료 등급을 종전 3등급에서 5등급으로 확대해 분양성이 나쁜 곳은 대형 건설사의 사업이라도 수수료 부담을 높이는 반면 분양성이 좋으면 신용등급이 낮은 건설사라도 낮은 보증료를 적용받을 수 있도록 했다.

전월세대책에서 발표한대로 일반 개인이 집값 하락 등으로 보증금을 떼일 우려가 있는 경우 전세보증금 반환보증을 제공한다.

이 보증상품에 가입하면 집주인이 계약 종료후 한달 내 보증금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가 보증금 반환을 보장받지 못할 경우 주택보증이 보증금을 대신 반환해준다.

수수료는 보증금의 연 0.197%로 보중금 1억원인 경우 월 1만6천원 정도의 보증수수료를 부담하면 된다. 아파트는 물론 단독(다가구)·연립·다세대·주거용 오피스텔도 발급받을 수 있다.

국토부 관계자는 “선순위 대출이 있거나 주택 여건이 좋지 않은 경우 세입자와 집주인이 보증료를 분담하는 경우도 나올 것”이라고 말했다.

다만 보증 대상이 되는 주택은 전세보증금이 수도권은 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하만 해당된다. 보증한도도 아파트의 경우 당해 주택가액의 90%, 일반 단독·연립 등은 70~80% 선으로 제한돼 유의해야 한다.

예컨대 아파트 시세가 2억원이고 1억원의 선순위대출, 9천만원의 전세보증금이 있는 경우 집값의 90%인 1억8천만원까지만 보증이 되므로 전세보증금에서 1천만원 모자란 8천만원만 돌려받을 수 있다.

연합뉴스