“재건축 추진 대상인 잠실 아파트 63㎡(19평형)는 1998년 2억 5500만원에서 지난해 10월 8억 4000만원으로 가파르게 올랐고, 또 다른 잠실 아파트 42.9㎡(13평형)는 올 들어서만 3억 5000만원이나 뛰었다.”

지금이 아니라 7년 전 뉴스다.

“강남 재건축의 대명사인 대치동 은마아파트 전용 84㎡가 8년 만에 7억원대에 낙찰됐고, 서울 강남3구에 위치한 아파트들이 법원 경매를 통해 감정가의 절반값에 낙찰되는 사례가 이어지고 있다.”

지금은 완전히 반대상황의 뉴스를 접한다. 두 가지 뉴스 모두 불편한 진실로 다가온다. 주택산업 생태계가 파괴됐기 때문이다.

최근 이사한 지인은 주변에 이사했다고 했을 때 ‘아니 어떻게 팔았어?’라는 질문을 가장 많이 받았다고 한다. 국토해양부의 주택거래통계에 따르면 올해 상반기의 수도권 주택거래량은 월 평균 2만 9485건이었다. 2006년부터 2011년까지 5년 동안 월 평균 거래량 4만 8602건의 60.7%에 불과하다.

서울은 그 비율이 55.5%로 더 낮다. 주택업계에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 씨가 마르는 ‘돈맥경화’가 덮치더니 급기야 ‘집맥경화’가 번져가고 있다.

직장을 옮기거나 애들 교육 때문에, 또는 전셋값이 올라서, 집이 낡아서 등 이사를 하게 되는 이유는 다양하다. 한 집이 이사하기 위해선 평균 서너 집이 연쇄적으로 옮겨야 한다고 한다. 집맥경화로 이사가 원활하게 이뤄지지 않으면 생각보다 많은 국민이 불편을 겪게 되고, 사회 전체가 고통받게 된다.

지어지고 사용되고 없어지는 주택 생태계 흐름이 파괴된 작금의 사태는 공공주택정책의 실패에 의한 예견된 재앙이라는 지적이 많다.

전문가들은 보통 기존주택의 2% 정도 신규주택 수요가 발생된다고 말한다. 2010년 인구주택 총조사 결과 우리나라 주택 수는 1467만 가구로 2005년 1322만 가구보다 145만 가구가 늘었다. 총 주택의 2%인 약 29만 가구가 매년 증가한 꼴이다. 주택 내구연한이 100년이고 해마다 일정량씩 지어졌다고 가정하면, 총 1467만 가구 중 14만 가구가 매년 수명을 다한다. 이를 고려하면 매년 14만 가구 정도가 허물어지고 43만 가구 정도가 새로 지어져야 한다.

주택 수요공급의 균형을 깬 것이 보금자리주택 정책과 뉴타운, 재건축 행정이라는 지적이 많다.

보금자리주택 총 150만 가구 중 70만 가구의 분양주택은 민간 영역과 겹친다. 현실성 없을 정도로 낮게 제시된 가격은 누가 봐도 ‘공공의 덤핑’이라 할 만하다.

사전 예약 방식으로 수요자를 입도선매한 것은 시장경제질서를 공공이 앞장서서 교란시킨 꼴이다. 너무 큰 그림을 그리느라 늦어진 뉴타운, 재건축 정책이 갑작스러운 시장환경 변화로 또다시 지연되고 있다. 이로 인해 수명을 다한 낡은 주택이 제대로 없어지지 않고, 예년의 절대 이주 수요조차 사라져 올해 최악의 시장상황인 ‘집맥경화’현상이 발생하고 있다.

‘집맥경화’를 바로잡아 주택시장 생태계 회복을 위해서는 우선 재건축·재개발의 정상적 추진이 무엇보다 시급하다. 낡은 주택을 없애고 새로운 집을 짓는 것이 순조롭게 이뤄져야 주택시장의 흐름이 다시 살아나게 된다. 또한 민간시장 영역과 겹치는 공공분양주택은 시장가격으로 공급해서 시장기능을 정상화시켜야 한다. 수도권 보금자리주택 약 45만 가구에만 10~20%의 가격을 더 받는다면 15조~25조원은 너끈하게 확보할 수 있을 것이다. 추가 확보된 재원을 영세 서민들의 주거안정을 위해 쓴다면 얼마나 많은 박수를 받겠는가?

주택정책에 대한 시장의 내성이 강해져 이젠 쓸 수 있는 대책이 거의 없다. 원인의 본질을 파악해서 근본적이고 결단력 있는 주택정책을 신속하게 펼쳐야 할 것이다. 파괴된 주택시장 생태계의 정상화가 절실하게 요구되고 있다.