A씨는 소유하고 있는 농지를 6억원에 양도하는 매매계약을 체결할 예정이다. 해당 토지는 30년 전 5000만원에 취득한 토지다. 해당 토지를 양도하는 경우 양도소득세는 얼마나 될까.

토지 양도세는 사업용 토지 또는 비사업용 토지 여부에 따라 세금 계산에 차이가 있다. 비사업용 토지란 나대지, 농업인이 아닌 사람이 보유하는 농지 등 세법에서 투기 성격으로 분류되는 토지를 말한다. 사업용 토지는 보유 기간에 따라 양도 차익에 최대 30%의 장기보유특별공제가 가능하고, 세금 계산은 과세표준에 따라 6.6~49.5%의 기본세율을 적용받는다.

비사업용 토지도 사업용 토지와 동일하게 장기보유특별공제는 가능하지만, 세율은 기본세율에 10%를 가산한 17.6~60.5%의 중과세율을 적용받는다.

A씨의 사례로 살펴보면 양도차익 5억 5000만원 기준 사업용 토지에 해당하면 1억 4000만원의 양도세가 예상된다. 비사업용 토지에 해당하면 1억 8000만원의 양도세가 예상된다.

문제는 지난 3월 29일 정부에서 발표한 ‘부동산 투기근절 및 재발방지대책’에 따르면 내년부터 비사업용 토지는 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다는 것이다. 세율도 기본세율에 20%를 가산한 28.6~71.5% 세율이 적용될 예정이다. 본 개정안이 통과되면 비사업용 토지에 대한 세부담은 대폭 늘어나게 된다. A씨의 경우 비사업용 토지에 해당한다면 3억 3000만원의 양도세를 부담하게 된다.

위 개정안이 통과되면 시행은 2022년 이후 양도분부터 적용될 예정이다. 강화된 중과 규정을 적용받지 않으려면 올해 안에 양도하는 것도 고려해 볼 만하다. 세법에서 정하는 양도 시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이다. 즉 올해 안에 잔금청산이 되거나 소유권 이전등기 접수가 돼야 한다.

증여도 고려해 볼 수 있다. 부부간에는 10년간 6억원까지 증여세 없이 증여가 가능하다. 만약 위 사례에서 A씨가 배우자에게 과거 10년간 증여한 사실이 없다고 가정해 보자. 해당 토지를 배우자가 6억원에 증여받고, 증여받은 후 5년 이후에 양도한다면, 배우자의 양도차익 계산 시 취득가액은 6억원이 돼 양도세가 줄어든다. 다만 증여 시점에 공시지가의 4%에 상당하는 취득세는 발생한다. 또한 농지의 경우 수증자가 농지취득자격 증명을 발급받아야만 증여 절차를 진행할 수 있다.

비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하는 것도 고려해 볼 수 있다. 농지의 경우 사업소득이나 근로소득이 연 3700만원 이하라면 양도하기 직전 2년 이상 세법에서 정하는 농지 소재지 근처에서 거주하면서 직접 경작한다면 사업용 토지로 인정받을 수도 있다.

삼성증권 세무전문위원