경기 광주시 한 공동주택 분양계약 체결한 임대인
개별 호수 임대차 계약 체결했으나 등기이전 못 받아
등기 명의 원주인 사망하자 상속인, 잔금 미납 해제
대항력 갖춘 세입자, 양수인 상대 보증금 반환 청구
1·2심, “대금 일부만 지급한 임대인 임대 권한 없어”
대법, “미등기 매수인도 적법한 임대 권한 가진 것”

소유권이전등기를 받지 못한 임대인과 계약한 세입자도 주택임대차보호법상 대항요건을 갖췄다면 임대인의 계약이 해제되더라도 새로운 주택 양수인에게 대항할 수 있다는 대법원 판단이 나왔다.

대법원 1부(주심 노태악 대법관)는 8일 임차인 A씨가 주택 양수인 B씨 등을 상대로 제기한 보증금 반환소송 상고심에서 원고 패소로 판결한 원심을 깨고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다고 밝혔다.

A씨는 2017년 10월 임대인 C씨와 경기 광주시에 있는 한 주택을 빌리는 계약을 체결했다. A씨는 이사했고, 전입신고와 확정일자를 받아 임대차보호법상 대항력을 갖췄다. 그러나 이 집을 본래 집주인에게서 분양받았던 C씨는 잔금을 내지 못해 등기를 받지 못하고 있었다.

그러던 중 C씨와 계약을 체결했던 집주인이 사망하자 그 상속인은 이 집을 B씨에게 넘겼다. 그리고 A씨에게는 ‘최초 분양계약이 해제됐으니 주택에서 퇴거하라’는 내용증명 우편을 보냈다. 이에 A씨는 B씨 등을 상대로 임대차보증금 반환을 구하는 소를 제기했고, B씨는 부동산 인도와 차임 상당의 부당이득 반환을 구하는 반소를 제기했다.

1심과 2심은 주택 양수인 B씨의 손을 들어줬다. 재판부는 A씨의 보증금은 공인중개사가 특약사항에 따라 지급하고, A씨는 B씨에게 집을 인도하고 42만여원의 차임을 내야 한다고 판단했다.

그러나 대법원은 “적법한 임대 권한이 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인 지위를 승계한 주택 양수인에 대한 임차권을 대항할 수 있다”고 원심 판단을 뒤집었다.

민법 548조 단서상 계약이 해제되면 계약으로부터 생겼던 법률효과는 모두 소급하여 소멸하게 되지만, 해제의 의사표시가 있기 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐만 아니라 등기, 인도 등으로 권리를 취득한 제3자의 권리는 보호된다.

주택을 매수해 소유권이전등기까지 마친 매수인으로부터 주택을 임차하고 대항요건까지 갖춘 세입자와 마찬가지로 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 대항요건을 갖춘 세입자 역시 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다는 기존 법리를 재확인한 것이다.