임차인 변심에 매수인 거주 불발
집주인, 잔금 못 받자 “계약 해제”
재판부 “바뀐 사정 따라 판단해야”

인천 연수구에 거주하려던 A씨는 2021년 1월 이 지역 아파트를 11억원에 사기로 하고 계약을 맺었습니다. A씨는 계약금 1억 1000만원을 먼저 건넸고, 중도금도 나눠 낸 뒤 4월에 최종 잔금 1억 9000만원을 치르기로 했습니다. 이때 집주인으로부터 소유권이전등기를 받기로 했습니다.

이 아파트에는 세입자가 전세 보증금 5억원에 살고 있었습니다. A씨는 대금 11억원 중 세입자 보증금을 내주기로 하고 집주인에게는 6억원만 건네기로 계약을 맺었습니다. 세입자는 집주인에게 계약갱신청구권을 행사하지 않고 12월에 나가겠다고 약속했습니다. 이에 A씨는 12월에 실제로 집을 넘겨받기로 하는 내용을 집주인과 계약서에 썼습니다.

문제는 마지막 잔금일인 4월에 생겼습니다. A씨는 공인중개사 사무실에 갔지만 집주인이 나타나지 않았습니다. 다음날 집주인은 자신이 입원 중인 병원으로 와 잔금을 치르고 소유권이전등기에 필요한 서류를 가져가라며 부른 뒤 “이틀 전 세입자가 집에 2년 더 살겠다고 알려 왔다”고 통보했습니다. 세입자가 앞서 한 약속을 뒤집고 계약갱신청구권을 행사하겠다고 한 겁니다.

A씨는 12월에 아파트에 들어갈 수 없다면 집주인의 계약 위반이라고 주장했습니다. 그럼에도 집주인은 계속해서 잔금 지급을 요구하다가 A씨가 입금을 하지 않아 계약이 해제됐다고 통보했습니다. 이에 A씨는 계약대로 아파트를 넘기라며 소송을 제기했습니다.

1심 재판부는 A씨의 손을 들어 줬습니다. 재판부는 “원래 집주인이 ‘(세입자 등의) 점유에 방해가 없는 상태’에서 아파트를 인도해야 한다”고 판단했습니다.

하지만 항소심은 다른 판단을 내렸습니다. 2심 재판부는 “집주인이 (세입자 없이 A씨가) 거주할 수 있는 상태로 아파트를 넘겨야 하는 의무까지는 없다”고 봤습니다. 이어 A씨가 잔금을 치르지 않은 터라 계약 해제가 유효하다고 결론 내렸습니다.

이처럼 하급심이 엇갈린 가운데 대법원은 2심 판결에 문제가 있다며 다시 판단하라고 사건을 돌려보냈습니다. A씨가 잔금 지급을 거절한 게 정당하다고 본 겁니다. 재판부는 “잔금 지급일 직전 세입자가 더 살겠다고 하면서 집주인이 집을 넘기기에 곤란한 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다”며 “이 같은 사정에도 불구하고 A씨에게 먼저 잔금을 내라고 하는 것은 공평과 신의칙에 반한다”고 판단했습니다. 이어 “계약을 해석할 때는 형식적 문구에만 얽매여서는 안 되고 양측 당사자의 진정한 의사가 무엇인지 탐구해야 한다”고 강조했습니다.