규제 반대 견지…”종부세는 세저항 야기·분양가규제는 시장안정 역행”규제완화 기대속 “장관은 교수와 달라 제한적” 전망도

서승환 연세대 교수가 박근혜 정부의 초대 국토교통부 장관에 내정되면서 부동산 시장에는 기대감을 표하고 있다.

서 내정자가 대표적인 시장경제학자로 평소 언론 인터뷰나 연구·저술활동 등을 통해 부동산 규제에 대한 부정적 시각을 표명해왔기 때문에 침체된 주택시장을 살리기 위해 다양한 대책을 내놓을 것이라는 전망이 많다.

서 내정자는 그동안 1998년 외환위기가 닥쳤을 때나 2005∼2006년 집값 안정을 위해 참여정부가 부동산 규제정책을 쏟아낼 때도 일관되게 규제 완화를 강조해왔다.

지난 2006년 7월 삼성경제연구소에서 발간된 ‘부동산과 시장경제’에서 서 내정자는 “부동산을 공공재로, 부동산 소득을 불로소득으로, 토지를 고갈성 자원으로 보고 특별히 취급해야 한다는 인식은 자칫 반시장적 혹은 반자본주의적 부동산 정책과 공간 정책을 당연시하는 우를 범할 수 있다”고 지적하고 있다.

2006년은 참여정부가 2005년 종합부동산세 도입, 대출강화 등 조세·금융 규제를 망라한 8.31부동산대책 등을 내놓은 뒤 그 부작용으로 인해 시장에서 반시장적인 정책에 대한 원성이 컸던 시기다.

내정자는 이 연구집에서 부동산 소득을 ‘불로소득’이라고 보는 시각에 대해 “부동산을 소유하기 위해서 들인 노력은 신성한 근로였으므로 정당한 소득으로 인정해야 한다. 물려받은 토지의 경우라도 법에 정한 상속세가 부과되기 때문에 다른 재산과 달리 취급받아야 할 이유가 없다”고 강조했다.

또 부동산을 공공재로 보는 시각 역시 “공공재가 갖는 비경합성에 입각하여 볼 때 사유재산을 인정하는 경제체제에서 개인 소유의 부동산을 공공재로 볼 수는 없다”고 못박고 있다.

이는 다락같이 오르는 집값을 잡기 위해 토지공개념 재도입 등의 극단적 조치마저 거론되던 그 시기에 내정자의 지론을 대변한 것으로 해석된다.

내정자는 또 이 책에서 “정부가 형식적 평등주의를 추구하다보면 부동산 시장의 안정을 목표로 삼는 대책인지 빈부격차 해소를 목표하는 사회정책인지 모호해지고 수요에 부응하는 공급이 어려워지는 문제가 생긴다”고 했다.

그러면서 중대형 아파트 단지에 33㎡ 미만의 소형 아파트를 의무적으로 짓게 한 것은 정책 의도가 아무리 좋더라도 결과적으로는 평당 가격만 높인 것이 대표적 예라고 지적했다.

내정자는 또 “재산세 실효세율 1%를 목표로 하는 종합부동산세를 살펴보더라도 정책 시행의 모순은 피할 수 없다”며 “외국과 달리 우리나라는 종부세가 일종의 부유세 개념의 국세이고 급속한 고령화의 과정에 있는 우리나라에서 그간 열심히 일한 고령자들에 대한 배려가 없다는 점에서 심각한 조세저항이 예상된다”고 지적했다.

분양가 상한제 등 규제에 대해서도 확고한 논리를 펴고 있다.

서 내정자는 “1977년 최고가격제의 형태로 도입된 분양가규제는 장기적으로 볼 때 주택 공급을 줄여 오히려 주택 가격을 올리는 결과를 낳았다. 분양가를 낮추면 주택의 분양 가격이 낮아지고, 곧 주택 시장이 안정될 것으로 보이지만 분양가를 규제에서 득을 보는 사람은 최초 분양자뿐이고 장기적으로는 오히려 주택 가격을 올리는 요인으로 작용하게 되니 시장 안정에 역행하는 요인이 됐다”고 적시했다.

이 때문에 시장에서는 서 내정자가 앞으로 현재 국토부 현안인 분양가 상한제 폐지 또는 탄력운영과 종부세 완화 등에서 강력한 목소리를 내줄 것으로 기대하고 있다.

다주택자 양도세 중과 폐지, 재건축 규제 완화 등에서도 내정자의 평소 소신을 발휘해줄 것으로 보고 있다.

그러나 대학교수가 아닌 장관이 된 이상 정치적 한계에 부딪힐 수밖에 없다는 지적도 많다.

당장 행복주택 등을 통해 나타난 당선인의 공약이 주택공급 확대보다는 서민을 위한 ‘임대주택’ 공급확대와 주거복지 강화에 초점이 맞춰져 있기 때문이다.

이 때문에 파격적인 부동산 활성화 대책을 기대하긴 어렵다는 의견도 나온다.

국민은행 박원갑 부동산전문위원은 “임대주택 공급이나 주거복지를 강화하다보면 기존 재화로서 거래되는 주택 활성화 대책을 쓰는데는 한계가 있을 수 있다”며 “특히 가계부채 부담이 큰 상황에서 시장이 요구하는 화끈한 대책은 나오기 어려울 것”이라고 말했다.

건설산업연구원 김현아 박사도 “평소 서 내정자의 스타일로 볼 때 반시장적 규제는 나오지 않겠지만 장관이라는 자리가 혼자 독단적으로 정책결정을 할 수 있는 자리도 아니지 않느냐”며 “합리적인 선에서 부동산 규제들을 완화해나가지 않을까 생각한다”고 말했다.

이에 따라 앞으로 서 내정자가 행복주택·목돈안드는 전세제도 등 당선인의 공약을 충실히 이행하면서 이명박 정부가 견지해온 부동산규제 완화 정책을 미세조정하는데 중점을 둘 것이라는 전망이 나오고 있다.

특히 목돈안드는 전세제도는 이미 내정자가 1998년 논문을 통해서도 발표한 바 있어 당선인 공약 중심으로 새 정부 부동산 정책을 주도해나갈 것으로 예상된다.

연합뉴스